LEGISLAÇÃO SOBRE MANUTENÇÃO DE FACHADAS PREDIAIS EM SÃO PAULO

A manutenção de fachadas prediais é um dos temas que mais gera dúvidas entre síndicos, administradoras e moradores. Embora muitos acreditem que se trata apenas de uma obrigação estética, a verdade é que a legislação de São Paulo, o Código de Obras e as normas técnicas da ABNT deixam claro que a conservação adequada é essencial para garantir segurança, prolongar a vida útil do edifício e evitar riscos a edificação. Além disso, seguir essas diretrizes reduz custos futuros e evita penalidades.

LEGISLAÇÃO MUNICIPAL E A OBRIGATORIEDADE DE CONSERVAR A FACHADA

Em São Paulo, a conservação das fachadas é regida principalmente pela Lei Municipal 10.518/88, conhecida como “Lei da Pintura de Fachadas”. Apesar de antiga, ela continua sendo citada porque estabelece que as fachadas visíveis de logradouros públicos devem ser mantidas limpas, pintadas ou lavadas periodicamente. Embora a lei não defina prazos específicos, ela reforça que o prédio deve apresentar condições adequadas de conservação, sob pena de multa.

Além disso, diversos dispositivos complementares ligados à conservação urbana e às áreas tombadas reforçam que a fachada precisa estar íntegra, sem riscos de desprendimentos ou danos que possam comprometer a segurança ou o aspecto urbanístico.

CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES DE SÃO PAULO: RESPONSABILIDADE DIRETA DO PROPRIETÁRIO

O Código de Obras e Edificações (Lei 16.642/17) reforça que toda edificação deve ser mantida em boas condições. Por isso, o proprietário ou condomínio é responsável por garantir que a fachada esteja segura, estável e sem patologias aparentes. Ainda que o código não detalhe prazos, ele deixa claro que, sempre que houver risco de desprendimento, infiltração grave ou dano estrutural, a intervenção deve ser imediata.

Além disso, quando há obras de fachada que alterem volumetria, materiais ou estética, pode haver necessidade de projetos, autorizações e observância de normas específicas.

O PAPEL DAS NORMAS DA ABNT NA MANUTENÇÃO DE FACHADAS

Mesmo que as normas técnicas não tenham força de lei, elas são obrigatórias na prática, pois servem como referência para laudos, perícias, responsabilidades civis e judiciais. Em São Paulo, três normas se destacam:

1. NBR 5674 – Manutenção de edificações
   Define que toda edificação deve possuir um plano de manutenção, incluindo rotinas para fachada, inspeções periódicas e registros formais. Além disso, determina níveis de manutenção preventiva, corretiva e emergencial.
2. NBR 15575 – Desempenho de edificações
   Orienta sobre vida útil dos sistemas prediais, incluindo revestimentos externos. Portanto, estabelece critérios de segurança, estanqueidade e durabilidade.
3. NBR 16337 – Inspeção Predial
   Fornece diretrizes para avaliar riscos, classificar danos e recomendar medidas corretivas. Dessa forma, a norma ajuda condomínios a tomar decisões técnicas baseadas em evidências.
4. Normas e regras de segurança para trabalho em altura
   Qualquer manutenção de fachada depende do cumprimento das normas de segurança, como:
   • NR-35: Trabalho em Altura
   • NR-18: Condições de Segurança na Construção
   Estas normas exigem ART, equipamentos certificados, pontos de ancoragem seguros e profissionais capacitados.

INSPEÇÃO PREDIAL: O QUE É EXIGIDO HOJE EM SÃO PAULO

Embora São Paulo ainda não possua uma lei municipal obrigatória de inspeção predial periódica, existe um conjunto de práticas consolidadas que tornam as vistorias praticamente indispensáveis. Isso ocorre porque:

• síndicos respondem civil e criminalmente em caso de acidentes;
• o Código de Obras exige conservação permanente;
• normas técnicas reforçam a necessidade de inspeção periódica.

Portanto, recomenda-se que a fachada passe por avaliação anual, especialmente se houver revestimentos de alto risco, como pastilhas ou cerâmicas em altura.

MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS E IMPLICAÇÕES LEGAIS

Trincas, fissuras, infiltrações, desplacamentos e falhas de rejunte podem indicar problemas sérios. Quando essas patologias representam risco à via pública, o condomínio deve atuar imediatamente. Caso contrário, a prefeitura pode autuar, interditar ou exigir obras emergenciais.

CONCLUSÃO

A legislação de São Paulo, o Código de Obras e as normas da ABNT convergem em um ponto: a fachada deve estar sempre segura, estável e bem conservada. Além disso, manter a manutenção em dia reduz riscos, evita multas e protege a imagem do condomínio. Dessa forma, a adoção de inspeções periódicas e de empresas especializadas é essencial para garantir tranquilidade, segurança e conformidade legal.

Veja também sobre a nova lei de inspeção Predial.